40. 2018년 부동산, '양도세 중과'와 '종부세 폭탄'의 해

규제의 벽을 넘는 시장: 2018년 한국 부동산, '양도세 중과'와 '종부세 폭탄'의 해

2018년은 한국 부동산 시장이 문재인 정부의 강력한 규제 정책과 정면으로 맞섰던 해로 기억됩니다.

전년도에 발표된 *8.2 대책*의 후속 조치인 *다주택자 양도소득세 중과*와 *종합부동산세(종부세) 개편*이 본격적으로 시행되면서, 시장은 일시적인 혼란을 겪었지만, 서울 핵심 지역의 가격은 규제를 뚫고 역대급 상승세를 이어가는 기현상을 보였습니다.

이 글에서는 2018년 부동산 시장을 관통하는 핵심 이슈인 '양도세 중과 시행과 매물 잠김', '9.13 대책의 등장', '종부세 강화', 그리고 *서울 집값의 대폭등*을 중심으로, 당시 시장의 역설적인 상황과 정책의 딜레마를 알아보겠습니다.

2018년 상반기는 전년도에 예고되었던 다주택자 규제가 현실화되면서 시장의 거래 행태가 완전히 바뀌었습니다.

규제 내용: 2018년 4월 1일부터 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 주택을 양도할 경우, 기본세율(6%~42%)에 더해 2주택자는 10%p, 3주택 이상자는 20%p를 추가로 중과했습니다. 또한, 양도차익에 대한 세금을 줄여주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택까지 배제했습니다.
정책 의도: 정부는 다주택자들이 중과 시행 전에 주택을 팔아 시장에 매물이 쏟아지도록 유도하고, 이를 통해 가격을 안정시키려 했습니다.
시장의 반응 (역설): 정부의 의도와 달리, 중과 시행 전 일시적인 매도가 있었을 뿐, 중과 시행 후에는 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 매물을 거둬들이는 '매물 잠김(Lock-up)' 현상이 심화되었습니다. 매물이 줄어들자, 희소성이 부각되면서 오히려 가격 상승 압력으로 작용했습니다.

정부는 2018년 초부터 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 위한 단계적 조치를 시행하는 등 금융 규제를 더욱 강화했습니다. 이는 가계 부채를 잡으려는 금융 당국의 의지를 보여주었으며, 대출을 통한 신규 주택 구매는 더욱 어려워졌습니다.

상반기의 규제에도 불구하고, 2018년 하반기는 서울 핵심 지역을 중심으로 역대급 가격 폭등이 일어난 시기였습니다.

상승률 최고 기록: 2018년 서울 아파트 매매가격은 한국부동산원 통계 기준 약 8% 이상 급등했습니다. 이는 2006년 이후 가장 높은 상승률이었습니다.
강남·마용성(마포·용산·성동) 주도: 특히 강남 4구와 더불어 새롭게 서울 집값 상승을 주도한 '마용성(마포, 용산, 성동)' 지역의 신축 및 준신축 아파트 가격이 크게 뛰었습니다. *똘똘한 한 채*에 대한 선호와 유동성이 규제의 벽을 뚫고 희소성이 높은 서울의 핵심 자산에 집중된 결과였습니다.
원인: ① 저금리 환경 지속과 ② 매물 잠김으로 인한 공급 부족 심화, 그리고 ③ 정부의 강력한 규제가 오히려 서울의 희소성을 부각시킨 역설적인 결과였습니다.

매매 시장의 폭등세와 달리, 전세 시장은 2017년 하반기부터 이어지던 상승세가 둔화되고 안정세에 접어들었습니다.

입주 물량 증가: 2015년 역대급으로 분양되었던 물량들이 2018년부터 본격적으로 입주를 시작하면서, 수도권 지역을 중심으로 전세 공급이 증가했습니다.
전세가율 하락: 매매 가격은 급등하는데 전셋값은 안정되거나 하락하면서 *매매가 대비 전세가율(전세가율)*이 하락했습니다. 이는 *갭투자*의 매력이 약화되는 신호였습니다.

정부는 서울 집값이 폭등하고 투기 심리가 확산되자, 2018년 9월 13일 *주택시장 안정방안 (9.13 대책)*이라는 초강력 규제 카드를 다시 꺼내 들었습니다.

9.13 대책은 '집을 살 수 있는 능력' 자체를 제한하는 데 초점을 맞췄습니다.

투기지역/투기과열지구 주택담보대출 전면 금지: 2주택 이상 세대에 대한 주택담보대출을 원칙적으로 금지했습니다. 특히, 1주택자라도 주택을 추가로 구매할 목적이라면 원천적으로 대출을 금지했습니다.
공시가격 9억 원 초과 주택 대출 축소: 9억 원 초과 주택에 대한 LTV를 30%로 더욱 낮춰, 고가 주택 구매를 위한 대출 문턱을 극도로 높였습니다.

9.13 대책의 핵심 중 하나는 *보유세(종부세)*를 대폭 강화하여 다주택자들의 부담을 극대화하는 것이었습니다.

세율 인상 및 세 부담 상한 상향: 다주택자에 대한 종부세율을 인상하고, 세금 증가폭을 제한하는 세 부담 상한선을 높여 세금 증가분을 극대화했습니다.
공정시장가액비율 상향: 종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액비율을 매년 상향 조정하여 과세 표준을 실질적으로 높였습니다.
의미: 이는 '보유하는 것 자체를 어렵게 만들어' 다주택자들에게 매도를 압박하고 *징벌적 과세*를 통해 투기 수요를 근절하려는 강력한 정책이었습니다.

2018년은 정부가 강력한 규제책을 총동원했음에도 불구하고, 규제가 시장의 흐름을 통제하기 어렵다는 것을 보여준 해였습니다.

규제의 역효과: 양도세 중과가 매물을 잠가 공급 부족 심리를 키우고, 종부세 강화는 세입자에게 세 부담을 전가하는 *규제의 역설*이 발생했습니다.
유동성 대결의 승리: 대출 규제로 실수요자의 진입은 막혔지만, 저금리 환경 속에서 대출이 필요 없는 현금 부자들의 유동성이 서울 핵심 자산에 집중되면서 *규제를 이기는 상승*을 연출했습니다.
자산 격차 심화: 대출이 없는 자와 있는 자, 그리고 서울 핵심 지역과 비규제 지역 간의 자산 격차가 극도로 심화되면서, 부동산이 *불평등의 상징*으로 굳어지는 계기가 되었습니다.

결론적으로, 2018년은 정부의 강한 의지와 시장의 흐름이 충돌하며 정책 효과의 한계를 드러냈고, 이 충돌 속에서 서울 부동산 가격이 역사적인 폭등을 기록한 격동적인 한 해였습니다.